Ai trong mỗi chúng ta cũng đều mong muốn sở hữu cho mình một ngôi nhà vừa ĐẸP vừa BỀN mà chi phí xây dựng cũng nằm trong mức tài chính cho phép. Do đó, trước khi đưa ra quyết định, gia chủ cần tìm hiểu kỹ về các vấn đề mà bạn chưa nắm rõ hoặc chưa có kinh nghiệm khi xây nhà.
Bởi đối với chúng tôi, ngôi nhà không chỉ là nơi để ở mà còn là nơi bình yên để các thành viên trở về sau nhiều giờ làm việc mệt mỏi ở bên ngoài xã hội. Là nơi lưu giữ những khoảnh khắc vui buồn và đáng nhớ nhất của những người thân thương bên cạnh chúng ta.
Với hơn 8 năm chuyên Thiết kế và Thi công các hạng mục công trình nhà ở từ nhà phố cho đến biệt thự. Cường Gia Hiếu nhận được vô số câu hỏi mà chủ đầu tư đưa ra cũng như gia chủ chưa hiểu rõ về các vấn đề trước khi xây nhà.
Dưới đây, chúng tôi sẽ tổng hợp một số câu hỏi thường gặp, để giúp chủ đầu tư có thêm được nhiều thông tin hữu ích trước khi xây nhà!
Câu hỏi 1: Cách tính diện tích xây dựng như thế nào?
Chúng tôi sẽ đưa ra ví dụ về chi phí xây dựng nhà phố 2 tầng 50m2 để quý vị và các bạn có thể hình dung rõ hơn, và công trình này sẽ được tạm tính như sau:
- Diện tích phần móng: 50% x 50m2 sàn = 25m2
- Diện tích phần sàn tầng 1: 100% x 50m2 sàn = 50m2
- Diện tích phần sàn tầng 2: 100% x 50m2 sàn = 50m2
- Diện tích phần mái bê tông: 50% x 50m2 sàn = 25m2
Vậy tổng diện tích thi công nhà 2 tầng 50m2 sẽ là: 150m2 x 5.500.000 VNĐ = 828.000.000 VNĐ (Đã bao gồm phần thô và chi phí nhân công hoàn thiện).
Câu hỏi 2: Có nên lựa chọn xây nhà trọn gói không? Tại sao?
Nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm khi xây nhà, thì chúng tôi khuyên bạn nên lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói. Bởi sẽ giúp gia đình bạn tiết kiệm được thời gian, chi phí cũng như đảm bảo được chất lượng của công trình.
Hiện nay, có rất nhiều chủ đầu tư lên mạng tìm kiếm và yêu thích một ngôi nhà nào đó. Thấy nó hợp và bắt đầu tự thi công. Đến khi thi công mới phát hiện ra rất nhiều vấn đề cần phải giải quyết như: không dự trù được mua bao nhiêu vật tư, không biết giải quyết chi tiết kỹ thuật này ra sao, không biết công đoạn này thi công như thế nào, … và hàng ngàn câu hỏi được đặt ra.
Và đến khi thi công thì bạn mới cuống cuồng đi tìm đơn vị thiết kế và thi công, tìm người có kinh nghiệm để giải quyết hậu quả do chính mình gây ra. Lúc đó tiền mất tật mang, vừa không có được một ngôi nhà như mình mơ ước mà lại tốn thêm một mớ tiền.
Chính vì lẽ đó bạn nên chuẩn bị hồ sơ thiết kế thật chi tiết và rõ ràng. Sau đó tìm kiếm một đơn vị thi công trọn gói “chìa khóa trao tay” sẽ hoàn thiện và đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, thẩm mỹ…
Câu hỏi 3: Tại sao giá xây tăng lên khi diện tích giảm dần?
Đối với đơn giá xây nhà, thì chúng tôi đều niêm yết trên website của Công ty. Nhà có quy mô diện tích lớn hay thậm chí có diện tích nhỏ và hẹp thì đều được áp dụng đơn giá như đã đưa ra ban đầu.
Tuy nhiên, sẽ mất thêm một khoản chi phí nếu điều kiện thời tiết xấu, ảnh hưởng đến quá trình thi công, chi phí vận chuyển và các công tác bảo vệ công trình cũng như chi phí chi trả cho nhân công khi làm thêm giờ. Không chỉ riêng các công trình có quy mô nhỏ mà các hạng mục có diện tích lớn cũng mất các khoản này.
Câu hỏi 4: Chủ đầu tư có nên thuê giám sát công trình hay không?
Nên, vì chủ đầu tư thường không có nhiều kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm khi xây nhà. Chính vì lẽ đó, bạn cần một người đứng ra hỗ trợ về mặt kỹ thuật để tránh các vấn đề xảy ra không đáng có.
Nếu như bạn thuê đơn vị nhà thầu, thì điều này bạn không cần quá lo lắng vì nhà thầu sẽ đảm bảo cho bạn về đội ngũ thi công cũng như giám sát tại công trình. Bên cạnh đó, nhà thầu cũng sẽ cung cấp đầy đủ các tài liệu về bản vẽ cũng như kết cấu, sẽ giúp bạn nắm được một số cách thức cơ bản và có thể giám sát chặt chẽ được việc thi công.
Câu hỏi 5: Tại sao giá xây nhà trong hẻm nhỏ lại cao hơn trung bình?
Đơn giá xây nhà phụ thuộc vào các yếu tố sau đây: điều kiện thi công, số lượng nhân công, thời gian và tiến độ thi công. Vì thế, đối với công trình xây nhà trong hẻm nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc vận chuyển vật tư và máy móc. Bên cạnh đó, giao thông đi lại bất tiện và nhất là không có mặt bằng để tập kết vật tư.
Vì những nguyên do trên mà giá xây nhà trong hẻm nhỏ lại cao hơn so với các công trình ngoài mặt tiền. Do đó, mong chủ đầu tư cũng hiểu cho chúng tôi về mức báo giá cao, không phải vì muốn nhận công trình mà lại báo giá rẻ và sử dụng vật tư kém chất lượng như các đơn vị khác.
Câu hỏi 6: Nên xây nhà vào mùa nào để chi phí rẻ hơn?
Đây là câu hỏi mà chúng tôi nhận được nhiều nhất trong thời gian vừa qua. Nhiều chủ đầu tư cho rằng, xây nhà vào mùa khô ráo sẽ tốt hơn, điều kiện thi công cũng diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn.
Tuy nhiên về mặt kết cấu bê tông, thì đổ bê tông vào mùa khô sẽ dễ bị nứt do giãn nở nhiệt nếu đội thợ thi công bảo dưỡng không tốt. Chính vì lẽ đó, theo quan niệm của nhiều KTS, xây nhà vào mùa mưa sẽ hợp lý hơn và chất lượng thi công cũng tốt hơn rất nhiều. Nhưng sẽ có nhược điểm là thời gian thi công chậm, công việc bị gián đoạn do trời mưa.
Câu hỏi 7: Xây nhà khi giá vật tư giảm có tiết kiệm chi phí không?
Đây là quan niệm sai lầm của nhiều hộ gia đình Việt khi lựa chọn thời điểm giá vật tư giảm. Bởi vì đơn giá của nguyên vật liệu thường sẽ thay đổi theo nhiều thời điểm khác nhau. Nếu như giá vật tư này tăng lên thì sẽ có nguyên vật liệu khác giảm đi, và ngược lại.
Bởi vậy khi tính tổng của ngôi nhà, mức giá sẽ không chênh lệch nhiều so với mức dự trù ban đầu. Lời khuyên cho bạn hãy lựa chọn thời điểm mà gia đình cảm thấy thích hợp về thời gian, phong thủy, hoặc mức tài chính mà gia đình đang sở hữu.
Câu hỏi 8: Tại sao chưa thi công mà chủ đầu tư phải đóng trước chi phí khoảng 10% giá trị hợp đồng?
Bởi vì đây là hợp đồng cam kết không tăng giá trong suốt quá trình diễn ra thi công công trình. Nên chủ thầu cần phải tạm ứng cho bên cung cấp nguyên vật liệu để giữ mức giá ổn định. Chính vì thế, chủ đầu từ cần phải đóng trước chi phí khoảng 10% giá trị của hợp đồng cho chủ thầu.
Câu hỏi 9: Tại sao phải đổ bê tông nền trệt? Tại sao không tính vào đơn giá mà lại tách ra?
Đối với các công trình có nền đất yếu thì cần phải đổ bê tông nền trệt. Vì nếu không, nền bê tông cốt thép sẽ có khả năng sụt lún gây ảnh hưởng đến nền gạch hoàn thiện và không đảm bảo được sự an toàn.
Giá mà công ty niêm yết trên website của Công ty là đơn giá dành cho các công trình có nền đất tốt và dễ dàng thuận tiện trong quá trình thi công. Do đó, mà chúng tôi không tính chung vào đơn giá mà phải tách ra là vì các lý do đó.
Câu hỏi 10: Xây nhà ngoài mặt tiền có được giảm giá không?
Đối với tất cả các đơn giá chúng tôi đều áp dụng cho các công trình ngoài mặt tiền và bên trong hẻm. Nên dù bạn xây nhà ở đâu thì vẫn không có chính sách giảm giá nếu như tháng đó không có chương trình khuyến mãi.
Còn đối với công trình bên trong hẻm thì vẫn áp dụng đơn giá đó nhưng phải chịu thêm một khoản chi phí về điều kiện thi công, thuê mặt bằng tập kết nguyên vật liệu, chi phí nhân công, thời gian và tiến độ thi công.
Câu hỏi 11: Tất cả các hạng mục, Cường Gia Hiếu đều đổ bê tông tươi hết phải không? Nếu không thì tại sao?
Tất cả các hạng mục đều sẽ đổ bê tông tươi nếu vị trí của công trình ở bên ngoài mặt tiền, thuận tiện trong giao thông đi lại. Còn đối với khu vực ở trong hẻm, bắt buộc phải sử dụng bê tông truyền thống tức là bê tông tay. Vì xe bơm bê tông khá to, nên không thể nào di chuyển vào trong hẻm.
Câu hỏi 12: Tại sao việc gia cố nhà xung quanh lại do chủ đầu tư chịu?
Hiện nay, đối với các đơn vị nhà thầu xây dựng, họ chỉ ký kết hợp đồng đối với các công trình có mặt bằng trống, đã gia cố và ép cọc trước. Chính vì vậy nếu gặp nền đất yếu hoặc xung quanh đều là nhà cấp 4, thì chủ đầu tư buộc phải chi trả cho các công tác gia cố và ép cọc. Chính vì thế, khi ký kết hợp đồng, bạn cần phải được tư vấn kỹ hơn về vấn đề này để tránh gây hiểu lầm giữa chủ đầu tư và đơn vị nhà thầu.
Câu hỏi 13: Những thủ tục giấy tờ cần có để xin giấy phép xây dựng? Thời gian xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?
Đây cũng là thắc mắc của nhiều quý khách hàng, mong muốn chúng tôi giải đáp. Thì những thủ tục giấy tờ cần có để xin giấy phép xây dựng bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
- Bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
- Bản vẽ thiết kế xây dựng
- Đối với các công trình có nhà liền kề phải đảm bảo cam kết an toàn đối với các công trình xung quanh.
Kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, cơ quan thẩm quyền sẽ xem xét trong vòng 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, 10 ngày đối với nhà ở nông thôn.
Câu hỏi 14: Hồ sơ hoàn công bao gồm những gì và có tác dụng gì?
Hiện nay, đối với hồ sơ hoàn công sẽ bao gồm các loại giấy tờ đơn giản sau đây giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công, báo cáo kết quả khảo sát xây dựng, báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
Hiện nay, bản vẽ hoàn công cũng không còn là giấy tờ bắt buộc mà chỉ cần thiết khi công trình xây dựng khác với thiết kế ban đầu thì mới cần bổ sung.
Dựa vào hồ sơ hoàn công sẽ có cơ sở để thanh toán, quyết toán và phục vụ cho việc kiểm toán. Ngoài ra còn là hồ sơ hiện trạng phục vụ cho việc thiết kế, cải tạo, mở rộng cũng như nâng cấp công trình.
Câu hỏi 15: Đang đợi cấp giấy phép xây dựng mà tháo dỡ xác nhà, ép cọc và làm trước phần móng được không?
Theo quy định nhà nước, phần tháo dỡ xác nhà vẫn có thể diễn ra khi chưa có Giấy Phép Xây Dựng. Tuy nhiên, để ép cọc và làm móng thì bắt buộc phải có giấy phép xây dựng mới tiến hành thi công được. Nên chủ đầu tư cần nên lưu ý ngay điều này để tránh bị đóng tiền phạt nhé!
Câu hỏi 16: Có cần mua bảo hiểm công trình hay không?
Nếu công trình nhà ở của gia đình bạn thuộc dạng quy mô lớn, nhà liền kề không có kết cấu phức tạp thì không cần thiết mua bảo hiểm công trình. Trừ trường hợp quận huyện bắt buộc phải thì rất ít. Chi phí khoảng 500.000 VNĐ - 2.000.000 VNĐ tùy thuộc vào quy mô của công trình.
Câu hỏi 17: Chủ Nhà có cần phải chăm lo, bồi dưỡng phần cafe hay nước noi cho thợ không?
Từ xưa đến nay, thông thường khi xây dựng nhà cửa thì chủ đầu tư sẽ bồi dưỡng phần cafe hay các bữa ăn xế chiều (nếu như gia đình bạn tự thuê và chủ động thi công). Hiện nay, đối với các nhà thầu xây dựng, họ sẽ người chịu trách nhiệm về khoản chi phí này như trả lương, có chế độ thưởng phạt theo quy định. Nếu chủ đầu tư có bồi dưỡng thì nên bồi dưỡng theo đội nhóm không nên theo cá nhân.
Câu hỏi 18: Số lượng công nhân và thợ thầy trong mỗi giai đoạn thi công được bố trí như thế nào?
Tùy vào điều quy mô xây dựng, điều kiện thi công và trình độ tay nghề của đội thợ, mà mỗi giai đoạn thi công, Cường Gia Hiếu sẽ bố trí các nhân lực phù hợp. Và hơn hết, công ty có báo cáo công việc hàng tuần gửi đến Chủ đầu tư.
Nếu chủ đầu tư cảm thấy không hài lòng về số lượng nhân công được bố trí thì chúng tôi sẽ xem xét và phản hồi trực tiếp với gia chủ. Bên cạnh đó, chủ đầu tư không nên quá quan tâm đến số lượng nhân công mà hãy quan tâm đến chất lượng cũng như tiến độ thi công công trình diễn ra như thế nào?
Câu hỏi 19: Thời gian thi công hoàn thiện nhà phố sẽ trong bao lâu?
Tùy vào quy mô xây dựng, ví dụ thi công nhà phố 2 tầng sẽ dao động từ 90 ngày đến 105 ngày (không tính ngày nghỉ lễ). Trong đó được kể đến như:
- Dọn dẹp mặt bằng, tập kết vật liệu khoảng 2 ngày.
- Thời gian ép cọc gia cố móng, nền khoảng 7 ngày.
- Hoàn thành bê tông móng và sàn trệt khoảng 15 – 20 ngày.
- Xây tường bao tầng trệt khoảng 3 ngày.
- Công tác gia công lắp dựng coffa, cốt thép, đổ bê tông cột, sàn lầu 1 khoảng 15 – 20 ngày.
- Xây tường bao lầu 1 khoảng 3 ngày.
- Thi công đổ sàn sân thượng / mái (tone, bê tông cốt thép, ngói) khoảng 10 – 15 ngày.
- Thời gian thi công hoàn thiện (tô trong ngoài, trần thạch cao, lát nền, ốp gạch, sơn tường, lắp thiết bị điện nước) khoảng 35 ngày.
Trên thực tế thì tiến độ thi công sẽ phụ thuộc vào các yếu tố như: diện tích, quy mô của căn nhà, phong cách kiến trúc, số lượng tay nghề thi công, địa điểm và thời điểm xây dựng nhà. Bao gồm cả các yếu tố khách quan như thời tiết, yêu cầu phải buộc dừng.
Câu hỏi 20: Thời gian thi công hoàn thiện biệt thự sẽ trong bao lâu?
Cũng giống như xây nhà phố, thời gian hoàn thiện sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Lấy ví dụ thời gian xây nhà 3 tầng thường kéo dài trong khoảng 4,5 – 5 tháng. Thời gian thi công nhà 3 tầng càng kéo dài sẽ gây phát sinh thêm nhiều vấn đề dẫn đến tốn kém chi phí và bất tiện cho chủ nhà. Lúc đó, các đơn vị nhà thầu sẽ ước tính và dự trù khoảng thời gian hoàn thiện một cách rõ ràng, bạn đừng quá lo lắng nhé!